La jubilació obre un nou capítol a la vida: més temps lliure, noves prioritats i, sovint, la necessitat de replantejar-se l’habitatge. Molts majors de 65 anys decideixen vendre casa seva: alguns busquen reduir despeses, altres complementar la pensió o simplement traslladar-se a un entorn més accessible o proper a la família.
El que molts no saben és que aquesta decisió pot aportar grans beneficis fiscals i financers, sempre que es planifiqui bé. En aquest article et mostrem tot el que has de considerar abans de vendre, amb exemples, estratègies reals i consells pràctics perquè prenguis la millor decisió.
1. Avantatges fiscals exclusius per a majors de 65 anys
L'exempció total de l'IRPF és el benefici més destacat:
- Si vens la teva vivenda habitual, no pagaràs impostos sobre el guany patrimonial, sense importar quant hagi augmentat el seu valor amb els anys.
- No cal reinvertir els diners en una altra casa: pots utilitzar el capital per a viatges, inversió, salut o millorar la teva qualitat de vida.
Exemple real:
Un matrimoni ven el seu pis a Barcelona, adquirit als anys 80 per 60.000 €. Avui el venen per 350.000 €. El guany són 290.000 €.
- Si tinguessin menys de 65 anys, pagarien IRPF sobre el guany patrimonial segons l'escala progressiva (19%–28%), el que en aquest exemple suposaria uns 69.180 €.
- Si tenen més de 65 anys, el benefici és exempt al 100%. Tots els diners queden disponibles.
Altres aspectes clau:
- Nuda propietat amb usufructe vitalici: pots vendre la casa i continuar vivint-hi fins al teu decés, sense pagar IRPF.
- Venda de segona residència: si l'import es destina a contractar una renda vitalícia (fins a 240.000 €), també està exempt.
- Discapacitat ≥ 33%: hi ha bonificacions addicionals a l'IRPF i, en alguns municipis, a la plusvàlua municipal.
Avis: Alguns detalls, com bonificacions locals d'IBI, plusvàlua municipal o límits exactes de la renda vitalícia, poden variar segons el municipi o circumstàncies personals. Es recomana consultar amb un assessor fiscal abans de prendre decisions.
2. Els impostos que sí cal vigilar
Encara que l'IRPF quedi exempt, existeixen tributs que impacten en la venda:
- Plusvàlua Municipal: es paga en gairebé tots els casos, ja que grava l'increment del valor del sòl.
- Si acredites pèrdues en la venda, pots sol·licitar la devolució.
- Cada ajuntament fixa el coeficient i pot variar entre municipis.
- IBI (Impost sobre Béns Immobles): no desapareix fins que es formalitzi la venda. Alguns ajuntaments ofereixen bonificacions (família nombrosa, instal·lació solar, VPO).
- Donacions i successions: si decideixes transferir la vivenda a fills o néts, pots aplicar reduccions fins al 99% en transmissions d'empresa familiar, sempre que es compleixin requisits.
3. Opcions reals per obtenir liquiditat sense deixar la teva llar
No tots els jubilats volen traslladar-se. Per això, hi ha alternatives per monetitzar la vivenda sense perdre el dret a viure-hi:
- Hipoteca inversa
Rep una renda mensual o un pagament únic, utilitzant la vivenda com a garantia. Continues sent propietari i amb dret d'ús fins al teu decés. Avantatge: liquiditat immediata sense traslladar-te.
- Venda amb lloguer vitalici
Vens la vivenda i pactes un contracte que et permet continuar vivint-hi de per vida, pagant un lloguer simbòlic o fins i tot gratuït segons l'acord.
- Venda de la nuda propietat
Vens la vivenda però conserves l'usufructe vitalici. Obtingues liquiditat immediata sense renunciar a la teva llar. Cada vegada més usada per jubilats a grans ciutats.
4. Errors comuns que els jubilats cometen en vendre
- Vendre sense taxació professional: acceptar un preu per sota del valor real del mercat.
- No planificar impostos locals: creure que no es paga res per ser major de 65 i després afrontar plusvàlues inesperades.
- No preparar la vivenda: petits arreglaments al bany o cuina poden incrementar el preu final fins a un 15%.
- Falta d’assessorament legal: signar contractes poc clars sense suport professional pot generar problemes als hereus.
5. Impacte en herència i successions
- Si vens sent major de 65 anys, els teus hereus reben els diners sense càrregues fiscals d’IRPF.
- Si hereten directament la casa, hauran de pagar plusvàlua municipal i, segons el valor i la comunitat autònoma, també l’Impost de Successions.
Consell: una bona estratègia és combinar la venda amb una planificació d’herència, per reduir la càrrega fiscal dels fills.
6. Estratègies per maximitzar la rendibilitat
- Tria el millor moment del mercat: a ciutats grans com Barcelona, la demanda sol concentrar-se a la primavera.
- Inverteix en home staging: presentar la vivenda moblada i decorada pot accelerar la venda i pujar el preu fins a un 20%.
- Negocia amb marge: fixa un preu lleugerament superior al valor de mercat per tenir marge de negociació sense perdre atractiu.
- Diversifica el capital obtingut: destina part a inversió segura (fons garantits, renda fixa) i una altra a liquiditat per a despeses immediates.
7. Tendències actuals en el mercat senior
- Es traslladen a pisos més petits i cèntrics per tenir accés a serveis mèdics i oci.
- Opten per zones rurals o costaneres buscant tranquil·litat i menor cost de vida.
- Utilitzen la venda per finançar residències privades o comunitats senior adaptades a les seves necessitats.
Conclusió
La venda d’una vivenda després dels 65 anys no és només una transacció immobiliària: és una decisió patrimonial i de vida. Amb l’exempció de l’IRPF, opcions com la nuda propietat o l’hipoteca inversa, i una correcta planificació, pots transformar la teva vivenda en un recurs que t’aporti tranquil·litat, liquiditat i qualitat de vida en la jubilació.