Guia completa per vendre un habitatge després d’un divorci

És obligatori vendre l’habitatge després d’un divorci?

No sempre és obligatori vendre l’habitatge després d’una separació. Tot i això, pot esdevenir l’opció més pràctica quan no s’arriba a un acord entre les parts o quan cap dels cònjuges vol conservar l’immoble. A continuació, explorem les principals alternatives:

• Adjudicació a un dels cònjuges: Un dels membres pot quedar-se amb l’habitatge compensant econòmicament a l’altre. Aquesta operació es coneix com a extinció de condomini i pot tenir beneficis fiscals significatius.
• Lloguer de l’immoble: Si cap de les parts vol quedar-se amb l’habitatge, una opció és llogar-lo i repartir els beneficis en proporció al percentatge de propietat.
• Mantenir la propietat conjunta: Alguns ex cònjuges opten per mantenir la copropietat de l’immoble i vendre’l més endavant, quan les condicions del mercat siguin més favorables o la situació familiar ho permeti.
• Ús exclusiu per un dels cònjuges: Si hi ha fills menors d’edat, el jutge sol adjudicar l’ús de l’habitatge al progenitor custodi, posposant la venda fins que els fills assoleixin la majoria d’edat o s’independitzin.

El règim econòmic matrimonial determina el procés

El règim matrimonial sota el qual es va contreure matrimoni afecta directament com es gestiona la venda de l’immoble. Aquests són els tres principals casos:

Règim de guanys

En aquest règim, tots els béns adquirits durant el matrimoni pertanyen a ambdós cònjuges per igual. Si l’habitatge es va comprar durant el matrimoni sota aquest règim:

• La propietat es divideix al 50 %, encara que només un dels cònjuges hagi aportat econòmicament.
• Per vendre, és obligatori comptar amb el consentiment de tots dos.
• Si no hi ha acord, es pot recórrer a:
  • Extinció del condomini, on un adquireix la part de l’altre.
  • Acció judicial de divisió de la cosa comuna, en què un jutge pot ordenar la venda, fins i tot mitjançant subhasta.

És important tenir en compte que, encara que un dels cònjuges no visqui a la propietat, continua tenint drets sobre ella. Aquest tipus de conflicte és comú quan un dels ex cònjuges manté l’habitatge com a residència principal i l’altre vol vendre.

Separació de béns

En aquest cas, cada cònjuge manté la propietat individual del que hagi adquirit pel seu compte. Si l’habitatge està a nom d’un sol, aquest pot vendre sense necessitat d’autorització de l’altre (llevat que hi hagi fills o pactes previs). Si està a nom d’ambdós:

• Es requereix acord per vendre.
• El repartiment de beneficis es fa segons la proporció de titularitat reflectida a l’escriptura.

Aquest règim permet més flexibilitat a l’hora de decidir què fer amb l’habitatge, però també pot generar conflictes si no s’han definit bé els percentatges de propietat.

Parelles de fet

Les parelles de fet no estan subjectes a règim econòmic matrimonial, però si van comprar l’habitatge conjuntament:

• Tots dos han de signar la venda.
• El repartiment dels diners es fa segons el percentatge que figuri a les escriptures.
• No cal dissoldre cap règim econòmic.

A més, si l’habitatge va ser el domicili familiar, en algunes comunitats autònomes hi ha normatives específiques que també protegeixen el membre de la parella amb fills menors o en situació de dependència.

Altres aspectes clau abans de vendre un habitatge després del divorci

Quina documentació és necessària per vendre l’habitatge?

Abans d’iniciar el procés de venda és fonamental tenir en ordre tots els documents que seran sol·licitats per notaris, registres, compradors o professionals implicats en l’operació. La documentació bàsica inclou:

• Escriptura de compravenda original (recomanable).
• Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat.
• Certificat de càrregues o hipoteca (si existeixen).
• Rebuts de l’IBI (any en curs més 4 anys o certificat del consell comarcal d’estar al corrent de pagament de tributs).
• Certificat de comunitat d’estar al corrent de pagaments.
• Certificat d’eficiència energètica (obligatori per llei per vendre).
• Cèdula d’habitabilitat (segons la comunitat autònoma).
• Certificat de deute zero (en cas d’hipoteca cancel·lada).
• Sentència de divorci i conveni regulador (si afecta l’ús de l’immoble).
• DNI o NIE dels titulars.

És recomanable que tota aquesta documentació es prepari amb antelació, per evitar retards en les fases més crítiques del procés.

Quines despeses ha d’assumir el propietari en vendre l’habitatge?

Els principals impostos i despeses relacionats amb la venda són:

• Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF): es paga si hi ha guany patrimonial. La base imposable es calcula restant al preu de venda el valor d’adquisició, les despeses associades i les millores. Pot haver-hi exempció si es reinverteix en un nou habitatge habitual o en cas de majors de 65 anys.
• Plusvàlua municipal: Grava l’increment del valor del sòl.
• Despeses de cancel·lació d’hipoteca: En cas que l’habitatge estigui gravat amb una hipoteca, serà necessari afrontar les despeses de cancel·lació registral, els honoraris notarials corresponents i, si s’escau, la comissió bancària per cancel·lació anticipada.
• Honoraris de l’agència immobiliària: Si es contracten serveis professionals d’una agència immobiliària per gestionar la venda, els honoraris derivats seran responsabilitat del propietari.

FAQs: Preguntes freqüents

Puc vendre la casa sense el consentiment de la meva exparella?

No, llevat que siguis l’únic titular de la propietat. Si tots dos figuren com a propietaris, es requereix la signatura i el consentiment d’ambdós per procedir amb la venda. Si no s’aconsegueix acord, és possible iniciar un procediment judicial de divisió de la cosa comuna.

Què passa si la meva exparella es nega a vendre?

Hi ha tres vies legals: l’extinció del condomini (un compra la part de l’altre), la venda del proindivís (vendre la teva part a un tercer) o la divisió judicial de la cosa comuna (el jutge ordena la venda, normalment per subhasta pública).

Com es reparteixen els diners de la venda?

Dependrà del règim econòmic del matrimoni:

• En règim de guanys, es reparteix al 50 %.
• En separació de béns, es reparteix segons la titularitat inscrita.
• En parelles de fet, també es reparteix segons el percentatge en escriptures.

Es pot vendre si hi ha hipoteca?

Sí, però la hipoteca s’ha de cancel·lar en l’acte de compravenda amb els diners obtinguts. També és possible que el comprador se subrogui en la hipoteca o que un dels ex cònjuges assumeixi el préstec de manera individual amb autorització bancària.

Què passa si hi ha fills menors i es vol vendre l’habitatge?

Es requereix autorització judicial. El jutge valorarà que la venda no afecti negativament el benestar dels menors i que el progenitor custodi tingui una alternativa habitacional adequada.

Qui paga la plusvàlua municipal?

Aquest impost es paga a l’Ajuntament i pot ser assumit per un o ambdós propietaris. Legalment és solidari, de manera que si un no paga, el consistori pot reclamar el total a l’altre.

Què passa si la casa es va vendre abans que el divorci es formalitzés?

Els diners obtinguts formen part de la massa conjugal. El seu repartiment dependrà del que es pacti en el conveni regulador o del que dicti el jutge en la sentència de divorci.

Puc quedar-me amb la casa encara que no estigui al meu nom?

Només mitjançant acord amb el titular o per decisió judicial si tens la custòdia dels fills i el jutge considera que necessites l’ús de l’habitatge. Però això no et converteix automàticament en propietària o propietari.

Què passa si no es paga la hipoteca després del divorci?

El banc pot reclamar el deute a tots dos, independentment de qui visqui a l’habitatge. Per això, és crucial renegociar la hipoteca o cancel·lar-la amb la venda de l’immoble.

Conclusió

Vendre un habitatge després d’un divorci pot ser una experiència emocionalment difícil i jurídicament complexa. Tot i això, amb la informació adequada, l’acompanyament de professionals experts i un enfocament col·laboratiu, aquest procés pot transformar-se en una solució pràctica per tancar una etapa i començar-ne una altra amb claredat i seguretat.

No prenguis decisions precipitades. Cada cas és únic, i comptar amb assessorament legal i immobiliari especialitzat és clau per evitar errors costosos i protegir el teu patrimoni i benestar emocional.

Establir acords sòlids, entendre els drets i deures de cada part, anticipar possibles conflictes i conèixer les vies legals més eficaces són eines essencials per aconseguir una venda satisfactòria.

Alfa Casa Immobiliària t’ajuda sigui quin sigui el teu cas

Si ets de la Costa Brava i estàs passant per un divorci o ho has fet recentment, i necessites vendre el teu habitatge, a Alfa Casa Immobiliària —amb seu a Lloret de Mar— t’oferim un acompanyament proper i solucions pràctiques adaptades a la teva situació.

Ens ocupem que la venda sigui àgil, clara i al millor preu possible, perquè puguis avançar sense complicacions.

Sol·licita una valoració gratuïta del teu immoble o informa’t sobre els nostres serveis immobiliaris per conèixer com podem ajudar-te.