La jubilación abre un nuevo capítulo en la vida: más tiempo libre, nuevas prioridades y, a menudo, la necesidad de replantearse la vivienda. Muchos mayores de 65 años deciden vender su casa: algunos buscan reducir gastos, otros complementar su pensión o simplemente mudarse a un entorno más accesible o cercano a la familia.
Lo que muchos no saben es que esta decisión puede traer grandes beneficios fiscales y financieros, siempre que se planifique bien. En este artículo te mostramos todo lo que debes considerar antes de vender, con ejemplos, estrategias reales y consejos prácticos para que tomes la mejor decisión.
1. Ventajas fiscales exclusivas para mayores de 65 años
La exención total del IRPF es el beneficio más destacado:
- Si vendes tu vivienda habitual, no pagarás impuestos sobre la ganancia patrimonial, sin importar cuánto haya aumentado su valor con los años.
- No es necesario reinvertir el dinero en otra casa: puedes usar el capital para viajes, inversión, salud o mejorar tu calidad de vida.
Ejemplo real:
Un matrimonio vende su piso en Barcelona, adquirido en los años 80 por 60.000 €. Hoy lo venden por 350.000 €. La ganancia son 290.000 €.
- Si tuvieran menos de 65 años, pagarían IRPF sobre la ganancia patrimonial según la escala progresiva (19%–28%), lo que en este ejemplo supondría unos 69.180 €.
- Si tienen más de 65 años, el beneficio es exento al 100%. Todo el dinero queda disponible.
Otros aspectos clave:
- Nuda propiedad con usufructo vitalicio: puedes vender la casa y seguir viviendo en ella hasta tu fallecimiento, sin pagar IRPF .
- Venta de segunda residencia: si el importe se destina a contratar una renta vitalicia (hasta 240.000 €), también está exento.
- Discapacidad ≥ 33%: existen bonificaciones adicionales en IRPF y en algunos municipios en la plusvalía municipal.
Aviso: Algunos detalles, como bonificaciones locales de IBI, plusvalía municipal o límites exactos de renta vitalicia, pueden variar según el municipio o circunstancias personales. Se recomienda consultar con un asesor fiscal antes de tomar decisiones.
2. Los impuestos que sí debes vigilar
Aunque el IRPF quede exento, existen tributos que impactan en la venta:
- Plusvalía Municipal: se paga en casi todos los casos, ya que grava el incremento del valor del suelo.
- Si acreditas pérdidas en la venta, puedes solicitar la devolución.
- Cada ayuntamiento fija el coeficiente y puede variar entre municipios.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): no desaparece hasta que se formalice la venta. Algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones (familia numerosa, instalación solar, VPO).
- Donaciones y sucesiones: si decides transferir la vivienda a hijos o nietos, puedes aplicar reducciones de hasta el 99% en transmisiones de empresa familiar, siempre que se cumplan requisitos.
3. Opciones reales para obtener liquidez sin dejar tu hogar
No todos los jubilados quieren mudarse. Por eso, existen alternativas para monetizar la vivienda sin perder el derecho a vivir en ella:
- Hipoteca inversa
Recibes una renta mensual o un pago único, utilizando la vivienda como garantía. Sigues siendo propietario y con derecho de uso hasta tu fallecimiento. Ventaja: liquidez inmediata sin mudarte.
- Venta con alquiler vitalicio
Vendes la vivienda y pactas un contrato que te permite seguir viviendo en ella de por vida, pagando un alquiler simbólico o incluso gratuito según el acuerdo.
- Venta de la nuda propiedad
Vendes la vivienda pero conservas el usufructo vitalicio. Obtienes liquidez inmediata sin renunciar a tu hogar. Cada vez más usada por jubilados en grandes ciudades.
| Opción |
Liquidez inmediata |
Derecho a vivir en casa |
Herencia a los hijos |
Fiscalidad |
| Venta directa |
Sí |
No |
No |
Exento IRPF |
| Hipoteca inversa |
Parcial/mes a mes |
Sí |
Sí (con deuda) |
Exento IRPF |
| Nuda propiedad |
Sí |
Sí |
No |
Exento IRPF |
| Alquiler vitalicio |
Sí |
Sí (con contrato) |
Depende del contrato |
Exento IRPF |
4. Errores comunes que los jubilados cometen al vender
- Vender sin tasación profesional: aceptar un precio por debajo del valor real del mercado.
- No planificar impuestos locales: creer que no se paga nada por ser mayor de 65 y luego enfrentarse a plusvalías inesperadas.
- No preparar la vivienda: pequeños arreglos en baño o cocina pueden incrementar el precio final hasta un 15%.
- Falta de asesoría legal: firmar contratos poco claros sin respaldo profesional puede traer problemas a los herederos.
5. Impacto en herencia y sucesiones
La decisión de vender en vida o esperar a transmitir en herencia tiene implicaciones patrimoniales:
- Si vendes siendo mayor de 65 años, tus herederos reciben el dinero sin cargas fiscales de IRPF.
- Si heredan directamente la casa, deberán pagar plusvalía municipal y, dependiendo del valor y comunidad autónoma, también el Impuesto de Sucesiones.
Consejo: una buena estrategia es combinar la venta con una planificación de herencia, para reducir la carga fiscal de los hijos.
6. Estrategias para maximizar la rentabilidad
- Elige el mejor momento del mercado: en ciudades grandes como Barcelona, la demanda suele concentrarse en primavera.
- Invierte en home staging: presentar la vivienda amueblada y decorada puede acelerar la venta y subir el precio hasta un 20%.
- Negocia con margen: fija un precio ligeramente superior al valor de mercado para tener margen de negociación sin perder atractivo.
- Diversifica el capital obtenido: destinar parte a inversión segura (fondos garantizados, renta fija) y otra a liquidez para gastos inmediatos.
7. Tendencias actuales en el mercado senior
- Se mudan a pisos más pequeños y céntricos para tener acceso a servicios médicos y ocio.
- Optan por zonas rurales o costeras buscando tranquilidad y menor coste de vida.
- Usan la venta para financiar residencias privadas o comunidades senior adaptadas a sus necesidades.
Conclusión
La venta de una vivienda después de los 65 años no es solo una transacción inmobiliaria: es una decisión patrimonial y de vida. Con la exención del IRPF, opciones como la nuda propiedad o la hipoteca inversa, y una correcta planificación, puedes transformar tu vivienda en un recurso que te aporte tranquilidad, liquidez y calidad de vida en la jubilación.